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建议市政府牵头对我市小区地下地下车库归属进行清理

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发表于 2016-4-18 14:58:21 | 显示全部楼层 |阅读模式
建议市政府牵头对我市小区地下地下车库归属进行清理

近期南京鼓楼区法院间隔十三年的地下车库所有权判决引起了全国人民的关注。近几年来,我市的汽车保有量不断增加,在很多小区内,停车位都是比较稀缺的,很多业主也会为了停车位而产生纠纷,不少新建小区业主(如文峰小区、左岸新城、齐星花园、碧桂园等)与开发商发生冲突,甚至不惜到政府群体上访,争夺地下车库的所有权。很多老百姓都在议论,小区内地下车库的所有权与使用归属是怎么规定的?
有人认为小区土地使用权既然为业主享有,开发商就不能再享有该小区的土地使用权,因此,也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和支配权。也有人认为,地下车库作为小区建设的配套设施之一,是建筑物的辅助设施,就应如道路、管线一样,是房屋的从物,应交付建筑物的所有人共同使用,在买卖合同没有特别约定的情况下,从物应当依从主物(房屋)一并出售、转移。还有人认为,业主取得的国有土地使用权同时包含了空间权,如果承认了地下车库的产权属于发展商,那么就承认了空间权被发展商保留,但既然土地使用权都转让给小区业主了,发展商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里?从法律逻辑上解释不通。因此只能推定出地下车库的产权属于全体业主享有。
咨询相关人士,目前新建小区的地下车库主要有三种类型:  
(一) 住宅的公共配套设施
开发商根据政府规定兴建地下车库,则修建地下车库是他的法定义务,他修建该地下车库不能为了面向社会公众开放并谋取私利,而是为了满足小区内业主生活需要,向特定人群提供停车位的。
(二)非住宅区的配套设施
这一类地下车库只要审批程序合法,当属开发商自由支配,即可以转让,也可以出租,也没有销售或承租对象的限制。至于是否能拥有所有权,
(三)利用人防工程进行改造成的下车库
《中华人民共和国人民防空法》规定了地下人防工程可以军民两用,即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务,战争状态下归国家统一使用。同时规定了"谁投资、谁使用、谁收益"原则。由于国家对其使用权有明确规定,因此,在和平时期,投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权,同时承担维修保养的法定义务。
如果投资者将人防工程改建为地下车库,那么首先必须要获得有关行政部门的审核同意,在保证不降低人民防空工程防护能力情况下,才能根据国家对地下车库相关技术规范进行修改直至符合地下车库使用要求后方可作为地下车库使用。
那么如何判断地下车库的归属
咨询法律界人士认为,判定小区内地下车库是否应无偿交付给业主使用,应满足以下条件之一:
1)开发商在计算共摊面积时把地下车库的建筑面积计算在内;
2)开发商在出售单元房屋时承诺无偿提供地下车库;
3)开发商把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内;
4)根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的。
这些也正是当前我市小区业主与开发商争论的焦点,从开发商角度来说,大多都没有取得相关手续,为了利益不会主动公开,只会一味凭借强势地位(如物业、保安等)出租或出售;但作为业主来说,开发商基本没有信用,公示的资料也不足不信,政府相关资料也无从查证,无处停车只能交费,开发商与业主矛盾加剧;从政府各部门来说,车库涉及多个部门,对单一部门来说多一事不如少一事,低头谋政绩和前途才是正道。
因此,建议市政府切实履行职责,牵头组织相关部门对全市小区 地下车库产权进行清理,一方面对违规开发商进行处罚,一方面以市政府名义公开相关政策法规,在市级媒体公布小区地下车库产权,消防群众抵触心理,防止引起重大群事件,消除矛盾隐患。
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